Che cos’è e come funziona il crowdfunding immobiliare

Tutto quello che devi sapere sul crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding è un finanziamento “dal basso”, ovvero la raccolta di fondi per realizzare un progetto. Questa pratica, grazie alle diffusione di internet e alla nascita della sharing economy, è diventata un vero e proprio strumento finanziario, un’alternativa smart alla richiesta di prestito a una banca. Infatti, le interconnessioni offerte dal web rendono possibile la diffusione di idee e di progetti su scala mondiale. Chiunque, potenzialmente, può decidere di dare il suo contributo a un progetto che lo ispira o lo convince.

Quando questo strumento finanziario si applica al settore immobiliare, ecco che ci troviamo di fronte al  crowdfunding immobiliare o al real estate crowdfunding. Questo nuovo modello ha le potenzialità per cambiare radicalmente il mercato immobiliare: se un tempo un investimento nel mattone richiedeva capitali importanti e competenze verticali, oggi ci troviamo di fronte alla possibilità, per un imprenditore, di avviare un grosso progetto anche senza capitali; e per un risparmiatore di investire nel mattone anche senza competenze specifiche e con capitali limitati.

"Mai come in questo caso possiamo affermare che l’unione fa la forza".

Un ulteriore vantaggio del crowdfunding applicato all’immobiliare è la possibilità di diversificare gli investimenti: il capitale a disposizione può essere suddiviso in vari progetti, di diversa tipologia e diversa area geografica.

Ma cosa significa, letteralmente, crowdfunding? Si tratta di un termine inglese composto: crowd significa “folla”, e fa riferimento all’eterogeneità dei partecipanti che possono essere ingaggiati nel progetto; e funding, che significa “finanziamento”. Crowdfunding significa dunque “raccogliere fondi attraverso una folla”.

Come funziona il crowdfunding?

I soggetti principali delle operazioni sono il proponente e “la folla”, ma le modalità di contribuzione cambiano considerevolmente a seconda della tipologia di crowdfunding. In Italia, nel settore immobiliare, esistono due grandi categorie di crowdfunding: quello di tipo lending e quello di tipo equity. Vediamo come si differenziano.

Differenze tra lending ed equity

Il lending crowdfunding è un vero e proprio prestito da parte della “folla”, quindi di una community di investitori a un progetto. A progetto compiuto, l’imprenditore che ha pubblicato l’affare rende ai prestatori il capitale versato e un interesse. Questa forma di finanziamento è particolarmente interessante applicata al settore immobiliare. Il proponente può infatti stabilire con relativa facilità quale sarà il prezzo di vendita dell’immobile e quale ritorno può garantire ai prestatori.

L’equity crowdfunding è invece la partecipazione all’impresa proponente il progetto. È particolarmente interessante se l’oggetto del finanziamento è un progetto di una startup. Se la startup cresce, rivendere le quote potrebbe diventare veramente profittevole. Questa forma di finanziamento è diffusa anche nel settore immobiliare. Nel caso del real estate, il guadagno dell’investitore consiste nella differenza di valore tra il capitale investito e il prezzo di vendita dell’immobile.

In entrambi i casi una piattaforma di crowdfunding funge da intermediario tra le parti. Questa seleziona attentamente i progetti da proporre per mettere al riparo gli investitori dal rischio frode.

Crowdfunding immobiliare: Mondo vs Italia

Le prime piattaforme dedicate solo al mattone sono nate negli USA nel 2012: tuttora è oltreoceano che il real estate crowdfunding vanta i maggiori volumi di fondi raccolti. Secondo l’ultimo dato ufficiale dell’Osservatorio Entrepreneurship & Finance del Politecnico di Milano, a fine 2018 negli States erano stati raccolti capitali per oltre 7 miliardi di dollari, mentre l’Europa si fermava sui 2 miliardi. Nel resto del mondo, l’Asia fa volumi interessanti e anche in America Latina si intravvedono segali di crescita.

In Europa, Germania e Regno Unito fanno la parte del leone: entrambi i Paesi si avvicinano ai 400 milioni di euro raccolti all’anno.

Anche in Italia il settore sta crescendo a doppia cifra. Infatti, culturalmente, gli italiani sono portati a investire sul mattone e le community di investitori online accolgono con entusiasmo la possibilità di finanziare progetti immobiliari e di investire risparmi nell’economia reale. L’investimento immobiliare può infatti contare su asset tangibili, come il terreno o l’immobile.

Il crowdfunding è così interessante per il nostro Paese che siamo stati i primi in Europa a disciplinarlo, nel 2013. Nel 2020 il settore è letteralmente esploso, nonostante la pandemia abbia rallentato notevolmente le attività di molti comparti produttivi, compresi i cantieri. I capitali raccolti (equity + lending) sono stati 65 milioni di euro, ben l’86% in più rispetto al 2019. Gli osservatori si aspettano che il settore continui a crescere.

Per quanto riguarda le piattaforme di crowdfunding attive, nel mondo se ne contano oltre cento. In relazione al modello equity le piattaforme più rilevanti sono 1031 Crowdfunding (US, 1.3 miliardi di dollari raccolti), Crowd House (Svizzera, 203 milioni di euro), Property Partners (UK, 151 milioni di euro).
Spostandoci sul panorama del lending, abbiamo sul podio la solita bandiera americana, con la piattaforma Sharestates (1.8 miliardi di dollari), Exporo (germania, 201 milioni di euro), Estate Guru (Estonia, 94 milioni di euro). In Italia ci sono Build Around, Concrete Investing, House4Crowd e Walliance sul segmento equity; Bridge Asset, Recrowd, Re-Lender, Rendimento Etico, Trusters, Housers, Crowdestate sul segmento lending.
La piattaforma che nel 2020 ha raccolto più fondi nel crwodfunding immobiliare in Italia è Rendimento Etico, la quale, a poco più di un anno dal lancio sul mercato, ha finanziato progetti immobiliare per oltre 14 milioni di euro, coprendo da sola il 40% del lending.

Gli osservatori si aspettano che, nonostante l'attuale crisi economica dovuta alla pandemia, il settore del real estate crowdfunding continui a crescere con ampi margini anche nel 2021.