Beni immobili con diritto di abitazione: si può evitare il pignoramento?

È davvero possibile evitare il pignoramento con un diritto di abitazione a favore di terzi?

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Oggi vogliamo rispondere a una domanda che spesso si pongono le persone che rischiano di perdere la loro casa all’asta: concedere il diritto di abitazione a un parente può essere un buon modo per evitare il pignoramento?

Se anche tu ti sei posto questa domanda, forse già lo sai: il diritto di abitazione non è di per sé pignorabile. Ma questo purtroppo non basta per evitare il pignoramento e la vendita all’asta della tua casa. In questo post vedremo insieme tutto quello che c’è da sapere su  diritto di abitazione e pignoramento immobiliare.

Cos’è il diritto di abitazione

In parole semplici, il diritto di abitazione consiste nel diritto di abitare una casa di cui non si è proprietari. A differenza dell’usufrutto, non è cedibile in alcun modo: la persona che gode di questo diritto non può quindi affittare la casa ad altri, ma soltanto abitarci personalmente insieme alla sua famiglia.

Il diritto di abitazione viene in genere costituito a favore del coniuge a cui vengono affidati i figli in caso di separazione, oppure a favore del coniuge superstite o dei figli in caso di decesso del proprietario. Detto questo, esiste la possibilità di costituire questo diritto anche in altre situazioni e a favore di altri soggetti, trasferendolo dal proprietario a una terza persona con un atto scritto.

Evitare il pignoramento con il diritto di abitazione è possibile?

Ed eccoci arrivati alla domanda fatidica: se sulla tua casa grava un diritto di abitazione, può comunque essere pignorata? Sfortunatamente, la risposta è sì: i creditori possono chiedere l’espropriazione forzata dell’immobile anche se vi è un diritto di abitazione. Attenzione però: se la tua casa può essere pignorata, il diritto di abitazione è per sua natura impignorabile e chi ne gode non lo perde automaticamente se la casa va all’asta. Che cosa significa questo? Potrai comunque evitare di perdere la tua casa?

Facciamo un po’ di chiarezza. Come vedremo meglio nel prossimo paragrafo, vi sono alcuni casi in cui il diritto di abitazione è opponibile e altri in cui non lo è. Opponibile significa che il diritto di abitazione può essere fatto valere anche in caso di vendita all’asta e che l’immobile continuerà a esserne gravato dopo il passaggio di proprietà. Di conseguenza, se il diritto di abitazione è opponibile, il detentore di questo diritto potrà continuare ad abitare nella tua casa anche una volta che questa sarà passata a un nuovo proprietario.

Ora, capisci bene che riuscire a vendere una casa all’asta gravata da un diritto di abitazione opponibile può risultare alquanto difficile. Il nuovo proprietario acquisterebbe un immobile senza poterne disporre: non potrebbe viverci, non potrebbe affittarlo, insomma non avrebbe modo di far fruttare il suo investimento. Chi comprerebbe una casa a queste condizioni? Resta il fatto che, come abbiamo già detto, una situazione di questo tipo non ti mette al riparo dal pignoramento e neanche dalla possibilità di vendita all’asta. Anzi, esiste persino il rischio che, a causa del diritto di abitazione opponibile, la tua casa finisca per essere svenduta a un prezzo davvero ridicolo.

Ma non finisce qui: finora abbiamo parlato dell’eventualità in cui il diritto di abitazione è opponibile, e quindi è destinato a sussistere anche dopo il pignoramento. Ma non sempre le cose stanno così. Nel prossimo paragrafo vedremo le condizioni dell’opponibilità.

L’opponibilità del diritto di abitazione al pignoramento

Quando il diritto di abitazione è opponibile e quando non lo è? Abbiamo visto che questo diritto non è di per sé pignorabile. Tuttavia, ci sono dei casi in cui una casa con diritto di abitazione può essere venduta all’asta libera da questo vincolo:

• se il diritto di abitazione è stato trascritto dopo il pignoramento;
• se il diritto di abitazione è stato trascritto prima del pignoramento ma dopo l’iscrizione dell’ipoteca. Anche in questo caso, il creditore direttamente interessato può procedere all’espropriazione libera da vincoli.

Perciò, se rischi di perdere la casa e stai pensando di correre ai ripari con il diritto di abitazione, sappi che quasi sicuramente non servirà a nulla, anche nel caso in cui la procedura di pignoramento non sia ancora stata avviata. Basta che l’ipoteca sia stata iscritta prima del diritto di abitazione per vanificare i tuoi intenti.

Cosa succede al titolare del diritto di abitazione in caso di inopponibilità

Abbiamo appena visto le situazioni in cui il diritto di abitazione non è opponibile, ovvero quando un immobile gravato da questo diritto può comunque essere venduto all’asta libero da vincoli. Ma al titolare di questo diritto in questi casi cosa succede?

Se il diritto di abitazione non è opponibile, questo si estingue con la vendita all’asta. Non per questo il titolare deve rinunciare a tutto. Quello che accadrà è che il diritto di abitazione si trasformerà in un diritto di credito, che la persona interessata deterrà nei tuoi confronti.

Hai capito bene: se stai per perdere la casa all’asta e tenti di salvarla trasferendo il diritto di abitazione a una terza persona, non solo con tutta probabilità servirà a poco o niente. Rischi addirittura di ritrovati con un creditore in più da soddisfare!

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