Cosa succede davvero se anche la terza asta immobiliare va deserta

Oggi vogliamo sfatare il luogo comune secondo cui, se anche la terza asta immobiliare va deserta, la procedura esecutiva si chiude e la casa torna in possesso del debitore.

Si tratta in realtà di una falsa credenza, che si è diffusa a macchia d’olio con l’introduzione della riforma in materia di espropriazione forzata. In questo articolo vogliamo spiegarti come stanno davvero le cose e ti parleremo anche dell’unica strada che può portarti a risolvere il problema del debito se la tua casa sta per essere svenduta all’asta.

Aste immobiliari deserte: cosa succede

Se il Tribunale ha organizzato un’asta per vendere la tua casa e nessuno vi ha partecipato, si dice che l’asta è andata deserta. Significa che nessuno è interessato ad acquistare l’immobile, nemmeno per l’importo corrispondente all’offerta minima. È una situazione più comune di quanto credi, che purtroppo apre la strada a una consistente svalutazione della tua casa.

Se la prima asta va deserta, il Tribunale ne organizzerà una seconda. Vista la mancanza di persone interessate all’acquisto nel corso dell’asta precedente, il Giudice deciderà probabilmente di abbassare il prezzo base d’asta fino a un massimo del 25%, per cercare di rendere la tua casa più attrattiva agli occhi dei potenziali acquirenti. Se anche alla seconda asta nessuno partecipa, ne verrà organizzata una terza, e il  prezzo base scenderà ulteriormente.

Se anche la terza asta va deserta la casa torna al debitore?

Ora veniamo al punto centrale del tema che vogliamo trattare oggi: nel 2016 il Governo italiano ha introdotto una riforma che prevede un limite di tre tentativi d’asta per i beni mobili. Attenzione: i beni mobili consistono in tutti quegli oggetti che possono essere spostati e trasferiti fisicamente. Potrebbe trattarsi ad esempio di un’automobile o di un televisore, ma non di una casa o di un terreno, perché questi ultimi non possono essere dislocati e il passaggio di proprietà può avvenire soltanto sulla carta.

Con l’entrata in vigore di questa riforma, si è tuttavia diffusa un’informazione sbagliata, in base alla quale il limite dei 3 tentativi d’asta si applicherebbe anche alle case. Se ciò fosse vero, dopo la terza asta andata a vuoto, l’immobile tornerebbe al debitore. La realtà è però ben diversa, perché ad oggi non vi è nessuna disposizione di legge che stabilisca un limite massimo di aste per gli immobili.

Detto questo, non possiamo escludere il fatto che in certe situazioni il Giudice decida effettivamente di non procedere con l’organizzazione di una quarta asta e di chiudere la procedura. Questo solitamente avviene nei casi in cui organizzare un’altra asta non avrebbe più senso, perché il prezzo dell’immobile ha ormai subito troppe svalutazioni e il ricavato della vendita non riuscirebbe a soddisfare neanche lontanamente le pretese dei creditori.

Di questo però, non puoi avere la certezza. Se la tua casa è all’asta ma non è ancora stata venduta, non devi dare per scontato che, se anche la terza asta andrà deserta, l’immobile tornerà a te. Anzi, sfortunatamente può accadere anche di peggio, perché rischi che la tua casa venga svenduta a un prezzo davvero ridicolo.

Il problema delle riduzioni del prezzo base d’asta

Come abbiamo visto nella prima parte di questo articolo, se sarà necessario organizzare più di un’asta per riuscire a vendere la tua casa il prezzo base verrà ridotto di circa un quarto a ogni tentativo. Ma non è finita qui, perché se il Giudice dovesse decidere di organizzare una quarta asta, allora il  prezzo base potrebbe scendere fino al 50% rispetto a quello fissato per la terza.

A questo punto, capisci bene che la probabilità di riuscire a saldare i tuoi debiti si riduce ai minimi termini, senza contare che, arrivati alla quarta asta, i costi del Tribunale saranno molto elevati. In parole semplici, rischi di vedere la tua casa svenduta a un prezzo ridicolo, per poi ritrovarti ancora fortemente indebitato.

Facciamo un paio di calcoli, per capire bene cosa potrebbe succedere.

Mettiamo che la tua casa sia stata pignorata. Il Tribunale organizza la prima asta e il perito incaricato fissa il prezzo base a 250.000 euro. La prima asta va deserta e si procede quindi con una seconda asta. Questa volta il prezzo base verrà ridotto, nella peggiore delle ipotesi del 25%, scendendo a 187.500 euro. Anche dopo la seconda asta, la tua casa resta invenduta e il Tribunale decide quindi di organizzarne una terza. Il prezzo base scenderà ancora fino al massimo di un quarto. Se così fosse, ammonterebbe a 140.625 euro.

Se anche la terza asta va deserta, il Giudice potrebbe decidere di chiudere la procedura, e in questo caso ritorneresti a essere proprietario della tua casa. Ma non è detto che lo farà. E quel che è peggio è che, se dovesse decidere di organizzare una quarta asta, la riduzione del prezzo base potrebbe arrivare al 50%, soltanto la metà di quello precedente. Se poi consideri che l’offerta minima a un’asta può essere inferiore del 25% rispetto al prezzo base, è facile capire come la tua casa potrebbe essere svenduta per una cifra che non sembra neppure reale: 52.734 euro!

Se hai la casa all’asta, non contare sul fatto che anche il terzo tentativo andrà a vuoto perché, anche se così fosse, non è detto che rientrerai in possesso della tua casa. Il Giudice potrebbe decidere di organizzare una quarta asta, riducendo il prezzo base addirittura del 50% rispetto a quello precedente.

L’alternativa alle aste deserte: la trattativa privata con Case Italia

È finalmente arrivato il momento di parlarti di un’alternativa che tutti coloro che hanno la casa all’asta o che sta per andarci dovrebbero conoscere: lo stralcio immobiliare.

Di che cosa si tratta? Lo stralcio immobiliare ha un unico obiettivo: azzerare tutti i tuoi debiti tramite la vendita della tua casa.

Come funziona? Invece di svendere la tua casa all’asta, si entra in trattativa privata con i tuoi creditori per arrivare a un accordo. Loro dovranno accontentarsi di ricevere una cifra inferiore rispetto a quella che effettivamente gli spetta, ma potranno contare sul fatto di vedersi restituita una parte dei loro soldi in breve tempo. Mentre tu avrai la certezza di aver azzerato tutti i tuoi debiti, perché una condizione fondamentale del saldo e stralcio è la firma della rinuncia agli atti. Firmando questo documento, i tuoi creditori rinunciano ad avanzare ulteriori pretese nei tuoi confronti e tu sarai finalmente libero di ricominciare da zero.

Se stai per perdere la casa all’asta, non rischiare di restare indebitato per il resto della tua vita. Noi di Case Italia possiamo aiutarti a valutare se ci sono le condizioni per negoziare un saldo e stralcio, condurre le trattative con i tuoi creditori e acquistare la tua casa. A te resteranno zero debiti e un futuro senza vincoli.

Scopri di più sulla soluzione di Case Italia.