Il custode giudiziario e il delegato alla vendita nelle esecuzioni immobiliari

Come forse già sai, nel nostro blog trattiamo regolarmente diversi aspetti connessi allo svolgimento delle aste immobiliari. Negli scorsi mesi abbiamo parlato dei rischi di svalutazione degli immobili, dei meccanismi che regolano le aste e delle alternative che ti permettono di uscire dal problema del debito.

Restando sempre nello stesso ambito, in questo post vogliamo proporti un nuovo argomento: i ruoli del custode giudiziario e del delegato alla vendita nelle procedure esecutive immobiliari. Se sei sul punto di perdere la casa all’asta è importante che tu conosca queste due figure, perché sono quelle che si occuperanno di amministrare il tuo immobile dopo il pignoramento e di organizzarne la vendita. Sei pronto per affrontare l’argomento di oggi? Allora cominciamo!

Chi è il custode giudiziario di beni immobili

Il custode giudiziario è quella figura che ha il compito di amministrare le case che sono state pignorate e di garantirne la conservazione ottimale fino alla vendita all’asta. Viene nominato dal Giudice ed è di conseguenza tenuto a rendere conto al Tribunale del suo operato.

Questo ruolo è stato istituito con uno scopo ben preciso: quello di assicurare che la casa pignorata venga conservata in buono stato fino al momento dell’asta e di organizzare i sopralluoghi con i potenziali nuovi acquirenti. In questo modo, le probabilità di vendere la casa a un prezzo che non sia eccessivamente basso dovrebbero aumentare.

Il ruolo del custode giudiziario nelle esecuzioni immobiliari

Abbiamo appena visto quali sono i compiti generali del custode giudiziario. Ma come agisce concretamente nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare? Ecco quali sono le attività principali che è chiamato a svolgere:

• Accerta che l’immobile sia abitato dal proprietario o se ci sia eventualmente un inquilino, oppure un diritto di abitazione iscritto a favore di un terzo. In base ai suoi accertamenti, verifica i termini di disdetta dell’eventuale contratto d’affitto e organizza la liberazione della casa.
• Si occupa di tutto quello che rientra nell’amministrazione dell’immobile: si assicura che la casa pignorata venga conservata in buono stato e, se c’è un inquilino, pensa a incassare gli affitti fino al momento della vendita.
• Organizza le visite alla casa da parte dei potenziali acquirenti.
• Si occupa concretamente della liberazione dell’immobile attuando l’ordine emesso dal Giudice. In sostanza, questo significa che organizzerà le operazioni di sgombero, che porteranno gli esecutati a dover lasciare la loro casa.

In base a quello che prevede la legge, le attività del custode giudiziario hanno l’obiettivo di riuscire a vendere l’immobile pignorato al meglio delle sue possibilità. Se però stai attraversando un periodo difficile e rischi di perdere la casa all’asta, puoi facilmente immaginare come questa figura possa diventare invadente: organizzerà dei sopralluoghi insieme a dei possibili acquirenti portando degli estranei in casa tua, assumerà il controllo dell’amministrazione del tuo immobile e andrà a stabilire come e quando dovrai abbandonarlo. Di fatto, tu non potrai più decidere nulla!

Fortunatamente, a tutto questo c’è un’alternativa di cui non ci stanchiamo mai di parlare. Tra poco ti spiegheremo di cosa si tratta. Prima però vediamo chi è il delegato alla vendita, un’altra figura centrale nelle esecuzioni immobiliari.

Chi è il delegato alla vendita immobiliare

Se il custode giudiziario è responsabile della conservazione e della gestione dell’immobile, il delegato alla vendita svolge un ruolo strettamente connesso all’organizzazione e allo svolgimento delle aste. Tra i suoi compiti rientrano prima di tutto quelli di esaminare la documentazione disponibile e di fornire ai potenziali acquirenti tutte le informazioni necessarie per valutare al meglio la casa all’asta.

Il delegato alla vendita viene sempre nominato dal Giudice, nell’intento di favorire il buon esito delle aste immobiliari.

Il delegato alla vendita nelle esecuzioni immobiliari

Nell’ambito di una procedura di esecuzione, il delegato alla vendita è responsabile dell’organizzazione dell’asta, come anche di quasi tutte le attività connesse. Vediamo nello specifico di che cosa si occupa:

• Pensa a trovare dei potenziali acquirenti tramite attività di promozione mirata.
• Fornisce ai potenziali acquirenti tutte le informazioni necessarie per valutare l’immobile.
• Stabilisce il valore dell’immobile sulla base della perizia effettuata dal CTU (consulente tecnico d’ufficio).
• Se le prime aste vanno deserte, cioè nessuno vi prende parte, può decidere di ridurre il prezzo base fino al 25% rispetto a quello in vigore nell’asta precedente.
• Redige l’avviso di vendita. Si tratta di un documento che riporta le informazioni essenziali relative all’asta, come ad esempio il prezzo base, le eventuali aste che si sono svolte in precedenza e le modalità di versamento del saldo da parte dei nuovi acquirenti.

Volendo adottare ancora una volta il punto di vista di chi sta per perdere la casa all’asta, capisci bene come tutto questo significhi perdere completamente il controllo su delle decisioni molto importanti. Se la tua casa finisce all’asta, non sarai più tu a stabilire il prezzo di vendita. A questo penserà il delegato, che potrà anche decidere di ridurlo se l’esito delle prime aste dovesse rivelarsi infruttuoso.

Ecco perché le aste sono così rischiose: il meccanismo che ti abbiamo appena descritto può portare a una svalutazione della tua casa, fino al punto di essere svenduta per una cifra ridicola. Per te l’esito non sarà sicuramente dei migliori: se il tuo immobile viene venduto per poche decine di migliaia di euro, con tutta probabilità il ricavato non sarà sufficiente per ripagare tutti i tuoi debiti. E tu resterai ancora fortemente indebitato pur avendo perso la casa! Le conseguenze non sono difficili da immaginare: i creditori continueranno a perseguitarti e si attaccheranno agli altri beni che possiedi. Se anche questo non dovesse bastare, potrebbero arrivare a chiedere il pignoramento di un quinto del tuo stipendio. In una situazione del genere, chiunque dovrebbe fare i salti mortali per riuscire a risalire la china.

L’alternativa esiste! Il saldo e stralcio con Case Italia

Per fortuna, e qui arriva la parte più importante, c’è un’altra soluzione che ti permetterà di ricominciare una nuova vita senza debiti. Si tratta del saldo e stralcio, una procedura che ti consente di risolvere il problema del debito entrando in trattativa privata con i creditori.

Il grande vantaggio è dato dal fatto che la tua casa non finirà all’asta ed eviterai quindi di andare incontro a tutti i rischi di cui abbiamo appena parlato. Attenzione: la casa verrà comunque venduta, ma con l’obiettivo di azzerare i tuoi debiti, una volta per tutte!

Noi di Case Italia ci occupiamo da oltre dieci anni di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Grazie al saldo e stralcio abbiamo già aiutato tante famiglie a uscire da un periodo difficile e a ricominciare una nuova vita con la certezza di non dovere più niente a nessuno!

Se da un po’ di tempo non riesci più a fare fronte ai tuoi debiti e temi di perdere la casa all’asta, visita il nostro sito e contattaci per sapere se possiamo aiutare anche te!