Perizia di stima di un immobile all’asta: è il valore reale della casa?

Il valore indicato nella perizia del CTU corrisponde al valore reale dell'immobile?

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Quando una casa finisce all’asta, a che prezzo viene venduta? Come probabilmente già sai, le case all’asta vengono aggiudicate al miglior offerente. Tuttavia, prima di organizzare l’asta, il Giudice deve incaricare un perito (consulente tecnico d’ufficio o CTU) di effettuare la stima del valore dell’immobile. Questa stima andrà poi a costituire il prezzo base d’asta.

In questo post vogliamo spiegarti perché il valore dell’immobile stimato dal perito è di norma inferiore al suo prezzo di mercato e parlarti di come puoi agire se la perizia contiene degli errori che vanno a tuo svantaggio. Se stai per perdere la casa all’asta, devi assolutamente tenere conto di questi fattori di rischio, perché sono tra quelli che possono portare alla svalutazione e alla svendita del tuo immobile.

A cosa serve la perizia del CTU nominato dal Tribunale

La perizia è un documento redatto da un consulente tecnico nominato dal Tribunale e deve contenere tutte le informazioni relative all’immobile che sono rilevanti al fine di determinarne il valore:

• l’identificazione catastale;
• le planimetrie;
• le condizioni di manutenzione;
• le servitù;
• gli eventuali vincoli, come ad esempio un diritto di abitazione istituito a favore di un terzo;
• i difetti e le necessità di effettuare interventi di ristrutturazione;
• nel caso di appartamenti in proprietà per piani, l’ammontare dei debiti accumulati dal proprietario nei confronti del Condominio.

La perizia stabilisce inoltre una stima del valore dell’immobile, che andrà poi a determinare il prezzo base d’asta, ovvero quello che in teoria è il prezzo di partenza. Come vedremo meglio nei prossimi paragrafi, l’offerta minima, ovvero l’importo minimo che i partecipanti possono offrire per acquistare la tua casa, è in realtà inferiore del 25% rispetto al prezzo base. Ma andiamo con ordine, perché adesso vogliamo trattare un altro punto importante.

Perché il prezzo base d’asta è inferiore al valore di mercato?

Il prezzo base d’asta, che corrisponde alla stima effettuata dal perito, è inferiore al prezzo di mercato dell’immobile. Detto in altre parole, se invece di finire all’asta la tua casa fosse venduta nel libero mercato, avresti buone probabilità di ricavarne di più. Ti sei mai chiesto come mai? Ecco una lista delle ragioni principali:

• spesso e volentieri, il perito incaricato non ha la possibilità di fare un sopralluogo completo dell’abitazione. Ciò vale in particolare per le parti interne, a cui i proprietari potrebbero negare l’accesso;
• i futuri acquirenti non avranno alcuna garanzia in relazione agli eventuali difetti e vizi occulti dell’immobile. Se paragonato alle operazioni immobiliari che avvengono nel libero mercato, in cui il venditore deve notificare tutti gli eventuali difetti pena il risarcimento, si tratta di un rischio non indifferente;
• nel caso delle aggiudicazioni all’asta, l’imposta per il trasferimento dell’immobile viene calcolata sul prezzo d’acquisto e non sul valore catastale. Quest’ultimo è tendenzialmente più basso e nel libero mercato costituisce la base per il calcolo dell’imposta.

A questo punto, puoi capire perché la stima del perito è inferiore al valore di mercato della tua casa: i rischi per i futuri acquirenti sono decisamente maggiori rispetto al libero mercato, dove avrebbero modo di visitare l’immobile con tutta calma, di avvalersi delle garanzie relative ai vizi occulti e di pagare imposte proporzionalmente inferiori.

Cosa succede se c’è un errore nella perizia del CTU in vista di un’asta immobiliare?

Abbiamo visto che il valore dell’immobile stimato dal perito, o consulente tecnico d’ufficio, è inferiore al suo prezzo di mercato.

Ma se, a parte questo, dovesse esserci effettivamente un errore nella perizia? Questi errori possono verificarsi più spesso di quanto pensi: riguardano in genere la superficie dell’immobile e del terreno, oppure le servitù o qualsiasi altro elemento che può influire sulla determinazione del valore. Ne consegue che, a causa di queste informazioni sbagliate, il valore stimato non sarebbe corretto e la cosa potrebbe andare a tuo svantaggio.

In una situazione del genere, puoi rivolgerti al Giudice e chiedere la correzione o una perizia integrativa. Se la casa non è ancora stata aggiudicata, si procederà alla revisione del prezzo base d’asta. Qualora invece sia già stata venduta, il Giudice potrà disporre la revoca dell’aggiudicazione. Starà poi all’aggiudicatario, cioè a colui che ha acquistato la tua casa all’asta, rivalersi sul perito per ottenere il risarcimento dell’eventuale danno.

Quali sono gli altri rischi per chi perde la casa all’asta?

Fino a questo momento, abbiamo parlato della stima del perito e del prezzo base d’asta, spiegandoti i motivi per cui sono inferiori al prezzo di mercato dello stesso immobile. Questo non è però l’unico rischio a cui vai incontro se la tua casa finisce all’asta. L’offerta minima è infatti di norma inferiore del 25% rispetto al prezzo base. Questo significa che i partecipanti all’asta potranno cercare di aggiudicarsi la tua casa offrendo un importo inferiore di un quarto rispetto al valore stimato dal perito.

E non è tutto, perché devi anche considerare la possibilità che le prime aste vadano deserte, cioè che nessuno partecipi. Cosa accade in questo caso? Se la prima asta va deserta, il Tribunale ne organizza una seconda. A quel punto, il Giudice deciderà probabilmente di abbassare il prezzo base, in modo da rendere più attrattivo l’immobile agli occhi dei potenziali acquirenti. Ogni volta che un’asta va deserta, in quella successiva il prezzo base può scendere fino al 25% rispetto al precedente!

Capisci bene che questo meccanismo può portare a una svalutazione consistente della tua casa, che rischierebbe di essere svenduta a un prezzo davvero irrisorio! Puoi facilmente immaginare le conseguenze: il ricavato dell’asta probabilmente non basterà a saldare i tuoi debiti e tu avrai perso la casa pur restando imprigionato in una situazione debitoria da cui farai molta fatica ad uscire.

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