Possono pignorarti la casa per un debito di condominio?

Come si svolge la procedura esecutiva? Chi viene coinvolto e come puoi tutelarti?

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Cosa succede quando il condominio ha un debito verso terzi? I creditori possono agire contro di te e pignorarti la casa anche se sei in regola con il pagamento delle spese condominiali? In passato, abbiamo già parlato molto di questi aspetti, ma sempre adottando la prospettiva del condomino che non è più in grado di fare fronte alla sua quota di spese.

Oggi invece adotteremo il punto di vista di chi, pur avendo sempre pagato le spese, rischia di rimanere coinvolto in una situazione simile. Vedremo come funziona la procedura esecutiva in caso di debiti accumulati dal condominio e se questa può portare al  pignoramento della casa dei condomini che non sono indebitati. E poi ovviamente parleremo anche della migliore soluzione per cercare di tutelarti in questi casi.

Cosa succede se un condomino non paga le spese?

Nel momento in cui uno o più condomini smettono di pagare regolarmente le spese condominiali, il rischio è quello di non riuscire più a fare fronte al pagamento dei lavori di manutenzione e delle spese di gestione.

In questi casi, i creditori hanno la possibilità di tutelarsi avviando una procedura esecutiva nei confronti del condominio. Si tratta ovviamente di una situazione che l’amministratore cercherà in tutti i modi di evitare, perché potrebbe implicare anche il coinvolgimento di quei proprietari che sono in regola con i pagamenti.

Per questo motivo, potrebbe chiedere ai condomini di intervenire a copertura della quota di spese dei morosi, per cui occorre però ottenere il voto all’unanimità dell’assemblea condominiale. In alternativa, potrebbe optare per la richiesta di un anticipo sulle spese che dovranno essere versate nel corso dei prossimi mesi.

Adottando una di queste soluzioni temporanee, l’amministratore potrebbe riuscire a saldare i creditori ed evitare che venga emesso un decreto ingiuntivo contro il condominio. Nel frattempo, il condominio potrà rivalersi sui morosi avviando una procedura esecutiva nei loro confronti.

Cosa accade però nel caso in cui i condomini non siano d’accordo con almeno una di queste soluzioni? Lo scopriamo nel prossimo paragrafo!

Se un condomino non paga devono pagare gli altri?

Vediamo ora quali possono essere le conseguenze nel caso in cui non si riesca a trovare un accordo che consenta di pagare i creditori del condominio.

Come sempre accade in questi casi, i creditori che non vengono pagati possono avviare una procedura esecutiva nei confronti del condominio e ottenere così un decreto ingiuntivo dal Tribunale.

Ma contro chi possono agire i creditori, esattamente? L’azione esecutiva deve limitarsi a coloro che non hanno pagato la loro quota di spese condominiali o può coinvolgere tutti i condomini?

La prima cosa da sapere è che, con tutta probabilità, i creditori opteranno innanzitutto per il pignoramento del conto corrente condominiale. Trattandosi di denaro liquido, la procedura è infatti meno complessa e, nella maggior parte dei casi, relativamente breve. Appare quindi abbastanza chiaro che, in questo caso, sarebbero tutti i condomini ad andarci di mezzo, in particolare quelli che sono regolari con i pagamenti e che hanno quindi maggiormente contribuito a rimpolpare il conto corrente nel corso degli anni.

E se l’importo depositato sul conto corrente condominiale non dovesse bastare a saldare i debiti? Allora i creditori potranno agire direttamente sui singoli condomini, seguendo però una procedura ben precisa.

Come funziona il pignoramento per un debito di condominio

Se il pignoramento del conto corrente condominiale non basta a saldare i debiti, i creditori decideranno probabilmente di agire contro i singoli proprietari. Attenzione, però: in base al nostro Codice civile, dovranno dapprima avviare il pignoramento unicamente nei confronti dei condomini morosi, che non hanno ancora versato la loro quota relativa a quella specifica spesa.

I creditori potranno eventualmente agire anche contro i condomini in regola solo in un secondo momento e soltanto qualora dimostrino di avere già usato tutti i mezzi previsti dalla legge per recuperare il loro credito direttamente dai morosi.

In altre parole, qualora i creditori abbiano già agito senza successo contro i proprietari che hanno delle spese arretrate, allora potranno rifarsi anche sugli altri condomini. A questo proposito, occorre comunque precisare che a ciascun condomino può essere attribuita solo una parte del debito complessivo, proporzionalmente alla quota in millesimi da lui posseduta.

La tua casa può essere pignorata a causa di un debito del condominio?

Finora abbiamo parlato di come funziona la procedura di pignoramento in caso di debiti del condominio e dei mezzi a disposizione del creditore, tra cui vi è anche quello di rivalersi in ultima analisi sui condomini che sono in regola con i pagamenti.

Di conseguenza, se stai vivendo una situazione simile, esiste la possibilità che la tua casa venga pignorata anche se personalmente non hai accumulato alcun debito. D’altra parte, si tratta di un’eventualità piuttosto remota, che ha qualche probabilità in più di concretizzarsi quando l’ammontare del debito è particolarmente elevato. Altrimenti, è molto più probabile che il condominio saldi il debito rivalendosi poi sui condomini morosi.

Detto questo, i debiti accumulati dal condominio portano sempre con sé delle conseguenze per tutti i condomini, sia che vengano coinvolti in una procedura esecutiva, sia che debbano intervenire pagando le spese dovute dagli altri comproprietari.

Come puoi tutelarti se un condomino non riesce più a pagare le spese

Hai sempre pagato le spese condominiali e nonostante questo il tuo condominio ha accumulato dei debiti? Allora sappi che esiste una soluzione che permette di risolvere il problema tendendo una mano anche a quei comproprietari che stanno vivendo un momento di difficoltà e non riescono più a fare fronte ai loro impegni finanziari.

Magari finora tu e gli altri condomini avete tamponato la situazione pagando anche le quote di spese che non vi competono. È chiaro però che non potrete continuare così ancora per molto e perciò avete avviato una procedura di pignoramento nei confronti dei condomini morosi. Con tutta probabilità, il loro appartamento finirà all’asta, con il conseguente rischio di riuscire a recuperare solo una minima parte di quanto spetta al condominio.

È vero che il nuovo proprietario risponderà in solido delle spese straordinarie, oltre che delle spese ordinarie relative all’anno in cui è avvenuto il passaggio di proprietà e a quello precedente. Ciononostante, potrebbe volerci molto tempo prima che la vendita all’asta si concretizzi e nel frattempo le spese arretrate continuerebbero ad aumentare.

Fortunatamente, esiste un’alternativa a tutto questo, che prevede di avviare una trattativa privata tra debitore e creditore. Il creditore, in questo caso il tuo condominio, potrà così incassare subito la somma pattuita in accordo con il debitore e porre fine all’accumularsi di debiti e spese arretrate. Mentre il debitore potrà estinguere tutti i debiti tramite la vendita della sua casa ottenendo una rinuncia agli atti ed evitando i rischi di svalutazione tipici delle aste. Il tuo condominio dovrà probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto effettivamente gli spetta, ma con in cambio il vantaggio di risolvere immediatamente la situazione, cosa che le aste non sono mai in grado di garantire.

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