Ipoteca sulla casa: quando si trasforma in pignoramento?

Cos’è un’ipoteca sulla casa? Quali vincoli pone al proprietario di un immobile e in che modo può portare al pignoramento? Se stai attraversando un periodo di difficoltà e temi che presto non sarai più in grado di pagare la rata del mutuo, è probabile che tu ti sia posto almeno alcune di queste domande.

Nel post di oggi approfondiremo il discorso sulle ipoteche: vedremo cosa sono, come vengono costituite e quali garanzie offrono ai creditori. Ma soprattutto parleremo del momento in cui l’ipoteca apre concretamente la strada al pignoramento della casa e delle soluzioni a disposizione del debitore per risolvere il problema del debito.

Cos’è un’ipoteca sulla casa

Partiamo dalla definizione di ipoteca, in modo che poi sarà più semplice comprendere le dinamiche che possono portare al pignoramento della casa.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che tutela il concedente di un prestito. In altre parole, nel momento in cui il proprietario di una casa contrae un debito, il creditore può chiedere che venga iscritta un’ipoteca sul suo immobile a garanzia della restituzione della somma che gli è dovuta. Qualora il debitore non dovesse restituirla, potrà a quel punto pretendere che la sua casa venga pignorata e messa all’asta, in modo da riottenere la somma tramite il ricavato della vendita.

D’altra parte, è pur vero che un creditore può far valere i suoi diritti anche se non ha iscritto alcuna  ipoteca casa del debitore. La differenza sta nel fatto che chi l’ha iscritta avrà la precedenza a essere rimborsato rispetto agli altri. Le pretese di questi ultimi verranno infatti soddisfatte solo in seguito, se e nella misura in cui la parte restante del ricavato della vendita lo permetterà.

Che differenza c’è tra ipoteca e pignoramento?

A questo punto, è probabile che la differenza tra ipoteca e pignoramento ti sia già abbastanza chiara.

Il pignoramento consiste nell’espropriazione della casa del debitore. Quest’ultimo perde di fatto i suoi diritti di proprietario e il prossimo passo sarà quello di mettere l’immobile all’asta.

L’ipoteca è invece una semplice garanzia. Il suo scopo non è di per sé quello di aprire la strada al pignoramento, ma semplicemente di garantire al creditore che, in caso di mancato rimborso del prestito, abbia la possibilità di recuperarlo tramite il ricavato della vendita all’asta.

Come si può ipotecare la casa?

Nella maggior parte dei casi, il proprietario ipoteca la propria casa volontariamente, al fine di offrire al creditore le garanzie necessarie a ottenere un prestito. In questi casi si parla appunto di  ipoteca volontaria. La situazione più frequente è quella in cui il proprietario contrae un mutuo diretto a finanziare l’acquisto stesso della casa. In questo caso, sarà la banca concedente a iscrivere un’ipoteca a titolo di garanzia.

Benché si tratti della più comune, quella volontaria non è però l’unica tipologia di ipoteca esistente. Vi è innanzitutto l’ipoteca giudiziale, che viene iscritta a seguito di una sentenza che obbliga il proprietario a pagare una determinata somma di denaro alla controparte. Se in quel momento il debitore non ha la disponibilità necessaria, esiste la possibilità di procedere all’iscrizione di un’ipoteca sulla sua casa.

Abbiamo poi l’ipoteca legale, in realtà piuttosto rara. In linea di principio, questa viene iscritta dal venditore dell’immobile al fine di garantirsi il pagamento del prezzo di compravendita.

Come si fa a sapere se una casa è ipotecata?

L’esistenza di un’ipoteca viene sempre resa pubblica tramite iscrizione nei registri immobiliari. Questo non solo costituisce una garanzia per i creditori, ma dà modo anche agli eventuali nuovi acquirenti di prendere atto dell’esistenza di ipoteche sull’immobile e del loro ammontare.

Quante ipoteche si possono iscrivere su un immobile?

È possibile iscrivere più di un’ipoteca sullo stesso immobile. In altre parole, il proprietario può offrire la sua casa a garanzia di più debiti contratti con creditori diversi. Le ipoteche vengono iscritte in ordine cronologico, che ne determina il grado.

In base al grado viene stabilito quali saranno i creditori che verranno rimborsati per primi nel caso in cui si renda necessario pignorare la casa e metterla all’asta. Tieni presente che non è detto che il ricavato basti a soddisfare interamente le pretese di tutti i creditori coinvolti nella procedura esecutiva. Di conseguenza, chi ha iscritto ipoteca per primo gode di maggiori garanzie rispetto a chi ha iscritto un’ipoteca di secondo o terzo grado.

Come cancellare un’ipoteca sulla casa?

Prima di passare a parlare di (s)vendita all’asta e del problema di indebitamento che può derivarne, c’è un ultimo punto che vorremmo chiarire sulle ipoteche: è possibile cancellare un’ipoteca sulla casa? E se sì, a quali condizioni?

Il modo più ovvio per ottenere l’estinzione dell’ipoteca è quello di rimborsare interamente il prestito per cui fungeva da garanzia. In altri casi, può essere cancellata se le parti coinvolte raggiungono un accordo in questo senso o, nel caso dell’ipoteca giudiziale, per ordine del Giudice.

In ultimo, tieni conto del fatto che, in assenza di rinnovo da parte del creditore, un’ipoteca si estingue da sé una volta trascorsi vent’anni dall’iscrizione.

La tua casa è a rischio di pignoramento? Ecco la soluzione che azzera il debito!

Fino a questo momento, abbiamo parlato di ipoteche, della differenza con il pignoramento e di quando queste possono essere cancellate.

Cosa succede però quando il debitore si trova nella situazione in cui la casa gli è già stata pignorata? Esiste un modo per evitare l’asta e il debito residuo anche dopo aver perso la casa?

Partiamo da una breve premessa: perché dovresti evitare che la tua casa finisca all’asta? Detto in poche parole, il punto è che i tuoi problemi non finirebbero con la (s)vendita della casa. Molti pensano che, una volta che la loro casa verrà aggiudicata al nuovo acquirente, i loro debiti si estingueranno automaticamente. Ma purtroppo la realtà è ben diversa. Se il ricavato della vendita non dovesse bastare a saldare tutti i debiti – e nella maggior parte dei casi non basta – ti ritroveresti ancora con un debito residuo pur avendo perso la casa, che continuerà a pesare sulle tue spalle fintanto che non sarai in grado di rimborsarlo!

Fortunatamente a tutto questo c’è una soluzione, che ti consente di estinguere interamente il debito senza passare dalle aste! Per renderlo possibile, occorre trovare un accordo con i creditori riguardo alla cifra da versare per poter stralciare il debito.

Considera che, proprio perché l’obiettivo è quello di azzerare il debito, questi dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta. D’altra parte, avranno il grande vantaggio di ottenere subito la cifra pattuita, mentre le aste non sono in grado di fornirgli alcuna certezza riguardo a quando e quanto incasseranno. Ci sono quindi ottime probabilità che accettino, a patto ovviamente che la proposta sia ragionevole.

Una volta raggiunto l’accordo, non resta che versare ai creditori quanto convenuto. Per farlo, dovrai comunque vendere la casa, ma questa volta con la certezza di risolvere il problema del debito in modo definitivo! Nel momento in cui avranno ottenuto i loro soldi, i creditori firmeranno una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura! E tu sarai finalmente libero dal problema del debito, subito e una volta per tutte!

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