Mutuo a tasso variabile: quando diventa un problema

Cosa può accadere quando gli interessi aumentano

In quest’ultimo periodo, si è molto parlato di aumento dei tassi di interesse come mezzo per combattere l’inflazione. In effetti, si tratta di una delle principali misure messe in atto dalle Banche centrali quando ci si trova in presenza di un aumento generalizzato dei prezzi. D’altra parte, tassi più elevati significa anche costi maggiori per quei mutuatari che hanno concluso a suo tempo un mutuo a tasso variabile.

In quali casi il mutuo a tasso variabile può rivelarsi un’arma a doppio taglio? È possibile che un proprietario di casa possa trovarsi in difficoltà al punto di rischiare il pignoramento e la vendita del suo immobile all’asta?

Nel post di oggi vedremo di spiegare nel dettaglio come funzionano i mutui a tasso variabile, quali sono i vantaggi e i rischi per i debitori e, infine, cosa si può fare concretamente per evitare l’asta immobiliare.

Come funzionano i mutui a tasso variabile

Prima di addentrarci nelle possibili problematiche che possono derivare dall’aver acceso un mutuo a tasso variabile, vediamo innanzitutto come funziona questa tipologia di prestito.

Nel mutuo a tasso variabile, la quota di interessi da pagare mensilmente alla banca NON rimane sempre la stessa fino alla scadenza (come avviene invece con i mutui a tasso fisso). Questa viene infatti costantemente adeguata alle variazioni registrate da uno specifico tasso di riferimento (generalmente l’Euribor), che varia a sua volta in base alle decisioni di politica monetaria prese dalle Banche centrali.

Per determinare l’effettivo tasso di interesse pagato dal mutuatario, al tasso Euribor viene poi aggiunto il cosiddetto spread, che costituisce di fatto il guadagno per la banca che ha concesso il prestito.

Quando conviene il mutuo a tasso variabile?

Optare per un mutuo a tasso variabile conviene in particolare quando i tassi di interesse si situano a un livello piuttosto alto e si prevede che in futuro scenderanno. In questo modo, il mutuatario non si vincola a pagare un interesse elevato per tutta la durata del mutuo, ma può beneficiare delle variazioni al ribasso dell’Euribor che ragionevolmente si attende per il futuro.

Viceversa, nei periodi in cui i tassi sono storicamente bassi, conviene invece orientarsi su un mutuo a tasso fisso. In questo caso, ci si attende infatti che in futuro i tassi aumenteranno e vale dunque la pena di fissare il tasso per tutta la durata del mutuo.

Di quanto può aumentare il mutuo a tasso variabile?

Prevedere esattamente quanto gli interessi su un mutuo a tasso variabile possano aumentare (o diminuire) nel corso degli anni è praticamente impossibile. Molto dipenderà infatti dall’evoluzione della situazione economica e, di riflesso, della politica monetaria.

Peraltro, esistono due diversi modelli di mutuo a tasso variabile:

• quelli che prevedono un ammortamento con quote capitale prefissate. In questo caso, l’ammontare complessivo della rata mensile cambierà al variare della quota interessi, a sua volta influenzata dall’andamento del tasso di riferimento.
• Quelli che prevedono invece il ricalcolo delle quote capitale al variare del tasso di riferimento. Con questa opzione, l’ammontare complessivo della rata rimarrà lo stesso anche se i tassi di interesse dovessero aumentare o diminuire. Questo perché la quota di ammortamento capitale verrà modificata in base alla variazione della quota interessi.

Quando il mutuo a tasso variabile diventa un problema

Il mutuo a tasso variabile può arrivare a porre problematiche non da poco quando, negli anni successivi all’accensione del mutuo, si verifica un aumento del tasso di riferimento più o meno consistente. Ciò che può accadere in questi casi non è difficile da immaginare, soprattutto nel caso in cui la rata mensile complessiva aumenti: molti mutuatari possono ritrovarsi in difficoltà, fino al punto di non riuscire più a pagare il mutuo regolarmente.

Resta ovviamente aperta la possibilità di rinegoziare il mutuo con la banca. Tuttavia, ci sono almeno due aspetti che vanno considerati in proposito:

1. La banca non è obbligata e rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al tasso fisso. Se l’istituto di credito dovesse negare questa possibilità, si può sempre pensare di surrogare il mutuo passando a un’altra banca ma, anche in quel caso, le condizioni proposte dipenderanno da ogni singolo istituto.
2. Il secondo aspetto, che è anche quello più importante, riguarda il fatto che occorre individuare il momento giusto per passare al tasso fisso. Se ci si rende conto della situazione nel momento in cui la rata non è ormai più sostenibile, bloccare il tasso potrebbe avere poco senso e rivelarsi persino controproducente. Per ricavare un effettivo vantaggio nel passare al tasso fisso occorre agire quando gli interessi sono ancora relativamente bassi e sostenibili per il mutuatario.

Come e perché evitare l’asta immobiliare

Cosa puoi fare se a suo tempo hai concluso un mutuo a tasso variabile e adesso la rata mensile rischia di non essere più sostenibile? Come abbiamo visto, la prima cosa da fare è valutare se il problema può essere risolto tramite una rinegoziazione o una surroga.

Qualora questo non risultasse possibile, perché magari nel frattempo la tua situazione finanziaria si è irrimediabilmente compromessa, la triste verità è che il tuo immobile sarebbe a rischio di pignoramento e finirebbe per essere (s)venduto all’asta.

E allora cosa accadrebbe? Devi sapere che, spesso e volentieri, durante le aste si mettono in moto dei meccanismi di svalutazione che spingono il prezzo dell’immobile notevolmente al ribasso. Di conseguenza, questo finisce per essere svenduto, magari per la metà o addirittura un terzo del suo valore di mercato.

Capisci che, se così fosse, il problema andrebbe ben oltre il fatto di rinunciare alla proprietà del tuo immobile. Il ricavato potrebbe infatti non bastare per saldare tutti i debiti e a quel punto ti ritroveresti ancora indebitato pur avendo perso la casa.

C’è un modo per evitare tutto questo? Fortunatamente sì e ne parliamo nel prossimo paragrafo!

Saldo e stralcio con rinuncia agli atti: la soluzione che azzera il debito!

Il saldo e stralcio con rinuncia agli atti è di fatto l’unica soluzione che ti consente di evitare la (s)vendita all’asta della casa e di azzerare al contempo tutti i tuoi debiti!

Ma vediamo come funziona: invece di lasciare che la tua casa venga svenduta all’asta e di rischiare di restare con un debito ancora da pagare, contatti ognuno dei creditori coinvolti nella procedura ed entri in trattativa direttamente con loro. L’obiettivo è quello di raggiungere un accordo sulla cifra da saldare per considerare il debito estinto, in modo che tu riesca ad azzerare tutti i debiti con la vendita della casa.

Va da sé che i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta. La buona notizia è che, nonostante questo, ci sono ottime probabilità che accettino! Le aste sono molto rischiose anche per loro: le cose possono andare molto per le lunghe e nessuno è in grado di garantirgli se e quando riceveranno indietro i loro soldi. Con la nostra soluzione potranno invece contare sul fatto di ricevere subito la somma pattuita.

Una volta raggiunto l’accordo, non ti resterà che pagare i creditori per ottenere l’azzeramento di tutti i tuoi debiti. Dovrai comunque vendere la casa, ma questa volta con la consapevolezza che risolverai una volta per tutte il problema del debito.

Nel momento in cui avranno ricevuto i loro soldi, i creditori saranno infatti chiamati a firmare una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura. Si tratta di un documento fondamentale, che segna di fatto la tua uscita definitiva dalla spirale del debito!

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