Quando avviene il pignoramento di un immobile?

Quali condizioni devono verificarsi prima che una casa possa considerarsi a rischio di pignoramento? Quali sono le conseguenze per il debitore e cosa può fare concretamente per evitarle?

Se stai vivendo un momento di difficoltà e fatichi a pagare le rate del mutuo, è molto probabile che tu stia cercando una risposta a queste domande. Nel post di oggi vedremo quando scatta il pignoramento immobiliare, quali sono i rischi a cui vanno incontro i proprietari di casa e come risolvere la situazione evitando l’asta e azzerando contemporaneamente tutti i debiti.

Quando non si può pignorare una casa

Chiariamo innanzitutto un aspetto importantissimo per tutti coloro che, per una ragione o per l’altra, rischiano il pignoramento della casa e la conseguente vendita all’asta: i casi in cui un immobile può considerarsi al riparo dal pignoramento sono in realtà molto pochi.

Il fatto che la cosiddetta “prima casa” – ovvero l’unico immobile di proprietà del debitore in cui questi risiede abitualmente – sia di fatto impignorabile è un falso mito che dobbiamo sfatare. L’unico creditore che in questo caso non può procedere al pignoramento è infatti l’Agenzia delle Entrate mentre tutti gli altri, inclusa la banca che a suo tempo ha concesso il mutuo, possono pignorare anche la prima casa.

Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate è sottoposta a determinati limiti anche quando l’immobile in questione non è la prima casa del debitore. Per procedere al pignoramento, il debito dovrà comunque essere pari o superiore a 120mila euro e il valore complessivo degli immobili posseduti dal debitore dovrà raggiungere almeno la stessa cifra. In ogni caso, il Fisco dovrà comunque mostrarsi disposto a concedere l’opzione del pagamento rateale del debito prima di procedere al pignoramento.

I creditori privati non sono invece soggetti a particolari limitazioni e possono procedere al pignoramento di un immobile anche nel caso in cui non abbiano fatto a suo tempo iscrivere ipoteca. L’articolo 2740 del nostro Codice civile recita infatti che “il debitore risponde delle sue obbligazioni con tutti i suoi beni, presenti e futuri”.

A quanto deve ammontare il debito per pignorare la casa?

Se è vero che i creditori privati possono procedere al  pignoramento immobiliare senza limiti particolari, è anche vero che, quando il creditore è la banca che ha concesso il mutuo, quest’ultima deve attenersi al rispetto di determinate condizioni. In particolare, prima di poter pignorare l’immobile il debitore deve aver accumulato un ritardo tra i 30 e i 180 giorni nel pagamento di 7 o più rate, oppure essere in ritardo di più di 180 giorni nel pagamento di una o più rate.

Se né l’una né l’altra di queste condizioni vengono soddisfatte, la banca non può procedere al pignoramento della casa.

Avendo già visto nel paragrafo precedente i criteri che si applicano all’Agenzia delle Entrate, qui ci limiteremo ad aggiungere che per tutti gli altri creditori privati non esistono limitazioni simili. In linea di principio, questi possono avviare la procedura di pignoramento nel momento in cui il debitore smette di onorare i propri impegni finanziari.

Come viene notificato il pignoramento immobiliare?

Come si arriva concretamente al pignoramento immobiliare? Quali sono i passi che deve compiere il creditore per pignorare un immobile di proprietà del debitore e fare in modo che venga venduto all’asta?

Il creditore dovrà in prima istanza rivolgersi al Tribunale competente per far emettere un  decreto ingiuntivo. Con questo documento, al debitore verrà intimato di saldare il debito entro una data scadenza.

Il passo successivo è costituito dall’atto di precetto, che viene notificato al debitore dal Tribunale. Una volta ricevuto, il debitore ha ancora 10 giorni per procedere al saldo debito. Trascorso questo lasso di tempo, il creditore ha a disposizione 90 giorni per notificare al debitore il  pignoramento dell’immobile.

Cosa succede dopo il pignoramento immobiliare?

E dopo il pignoramento? Qual è il passo successivo? Se non si interviene velocemente per cercare di salvare la situazione, l’immobile finirà all’asta e il ricavato della vendita verrà impiegato per rimborsare i creditori.

Il punto è che, oltre al fatto in sé di perdere la casa, le aste portano con loro tutta una serie di problemi e di strascichi, primo fra tutti quello del  debito residuo. Devi sapere che durante le aste immobiliari tendono a innescarsi dei particolari meccanismi di svalutazione che spingono il prezzo al ribasso. Di conseguenza, molti immobili finiscono per essere letteralmente svenduti per la metà o addirittura un terzo del loro valore di mercato. In questi casi, molto spesso il ricavato non basta neppure lontanamente per pagare l’intero debito degli ex proprietari di casa. E la parte che non è stato possibile saldare – il debito residuo – continua a pesare sulle loro spalle nonostante abbiano già perso la loro casa!

Saldo e stralcio con rinuncia agli atti: la soluzione che azzera il debito

Cosa puoi fare per evitare tutto questo? A pignoramento avvenuto hai ancora la possibilità di evitare l’asta e il conseguente problema del debito residuo? Per fortuna, la risposta è sì! Negoziare un saldo e stralcio con rinuncia agli atti può ancora portarti ad azzerare il debito evitando le speculazioni delle aste.

Ecco come funziona: invece di aspettare che la tua casa venga (s)venduta all’asta, entri in contatto con i creditori coinvolti nella procedura esecutiva. L’obiettivo? Trovare con loro un accordo sulla cifra da saldare per considerare il debito estinto, che ti consenta di azzerare tutti i tuoi debiti con la vendita della casa.

Essendo il principale scopo della procedura quello di riuscire ad azzerare il tuo debito, i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta. Ma indovina un po’? Ci sono comunque ottime probabilità che accettino: le aste sono molto rischiose anche per loro, in quanto nessuno è in grado di garantirgli se e quando riceveranno indietro i loro soldi. Con la nostra soluzione potranno invece contare sul fatto di ricevere subito la somma pattuita.

Una volta raggiunto l’accordo, non ti resterà che pagare i creditori per ottenere l’azzeramento di tutti i debiti. Dovrai comunque vendere la casa, ma questa volta lo farai evitando le svalutazioni delle aste e con la certezza di cancellare il debito una volta per tutte.

Nel momento in cui avranno ricevuto i loro soldi, i creditori saranno chiamati a firmare una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei tuoi confronti, presente e futura. Si tratta di un documento fondamentale, che segna di fatto la tua uscita definitiva dalla spirale del debito!

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Noi di Case Italia ci occupiamo di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Abbiamo già aiutato tantissime persone e tantissime famiglie a evitare la (s)vendita all’asta della loro casa e a ottenere la rinuncia agli atti.

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