Riforma Cartabia: si accorciano i tempi di liberazione degli immobili

Qui parliamo dei nuovi provvedimenti e delle soluzioni al problema del debito.

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Nelle scorse settimane abbiamo già parlato della riforma Cartabia e dell’aspetto più importante che riguarda le esecuzioni immobiliari, ovvero la possibilità per il debitore di procedere alla vendita diretta dell’immobile anche dopo il pignoramento. Ci siamo focalizzati sui potenziali vantaggi, in primo luogo quello che consentirebbe di evitare le svalutazioni tipiche delle aste, e anche sulle criticità che per il momento ci portano ancora a preferire altre soluzioni, prima fra tutte il saldo e stralcio con rinuncia agli atti.

Oltre alla vendita diretta, la riforma Cartabia introduce anche altri cambiamenti e va a formalizzare determinate prassi già adottate dalla maggior parte dei Tribunali. Uno di questi riguarda i tempi di liberazione degli immobili pignorati, un aspetto di fondamentale importanza per ogni debitore che rischia di perdere la propria casa all’asta. Ricordiamo che lo scopo della riforma Cartabia è in generale quello di migliorare l’efficienza dei procedimenti e della giustizia. Proprio in quest’ottica, sono state introdotte delle nuove norme che regolano anche questo aspetto della procedura esecutiva immobiliare.

Nel post di oggi vedremo cosa cambia in merito ai tempi di liberazione delle case all’asta e parleremo anche delle soluzioni a disposizione dei proprietari per risolvere una volta per tutte il problema del debito.

 

Tempi di liberazione dell’immobile: cosa cambia con la riforma Cartabia

 

Ricordiamo innanzitutto che, allo stato attuale delle cose, il debitore proprietario è tenuto a liberare l’immobile solo nel momento in cui viene emesso il decreto di trasferimento, ovvero una volta che la casa è stata venduta all’asta e il passaggio di proprietà viene formalizzato. Da questo punto di vista, con la riforma Cartabia non cambierà nulla, in linea di principio le cose continueranno a essere così.

Con l’introduzione della riforma vengono però chiariti alcuni aspetti importanti che riguardano le situazioni in cui l’immobile pignorato è occupato da una persona diversa dal proprietario debitore. In particolare, chi occupa l’immobile senza titolo o con titolo non opponibile alla procedura esecutiva dovrà liberare l’immobile entro l’emanazione dell’ordinanza di vendita da parte del Tribunale, quindi prima ancora che questo venga messo all’asta.

 

Liberazione dell’immobile: differenza tra titolo opponibile e non opponibile

 

Riassumendo quanto abbiamo appena spiegato nel paragrafo precedente, chi occupa l’immobile ed è privo di un titolo opponibile alla procedura, dovrà liberarlo al momento dell’ordinanza di vendita. Ma cosa significa essere privo di un titolo opponibile? Vediamo di fare un po’ di chiarezza a riguardo.

Chi occupa un immobile pignorato ed è munito di un titolo opponibile alla procedura, può far valere un diritto anche nei confronti del nuovo proprietario che si sarà aggiudicato la casa all’asta. Un titolo opponibile potrebbe essere ad esempio un contratto d’affitto concluso prima del pignoramento. In quel caso, l’inquilino avrà comunque il diritto di abitare l’immobile fino al termine del contratto, indipendentemente dall’aggiudicazione all’asta e dal conseguente passaggio di proprietà.

Viceversa, un titolo non opponibile alla procedura esecutiva non può essere fatto valere dall’occupante dell’immobile. Parliamo ad esempio di un diritto di abitazione de facto, quindi mai formalizzato, oppure, tornando all’ambito della locazione, di un contratto d’affitto concluso a pignoramento già avvenuto. In base a quanto previsto dalla riforma Cartabia, in quest’ultimo caso chi occupa l’immobile dovrà lasciarlo al più tardi entro l’emanazione dell’ordinanza di vendita.

 

Cos’altro prevede la riforma Cartabia sulla liberazione degli immobili

 

Oltre alle novità di cui abbiamo appena parlato, la liberazione degli immobili sarà interessata anche da altri cambiamenti.

Il primo di questi riguarda la possibilità per il Giudice di ordinare la liberazione immediata dell’immobile qualora il proprietario debitore ostacoli le visite da parte dei potenziali acquirenti o non si occupi adeguatamente di mantenere lo stato di conservazione della casa.

Il secondo prevede invece che il custode giudiziario possa eseguire direttamente l’ordine di liberazione dell’immobile emesso dal Giudice, senza peraltro attenersi alle formalità in essere fino a questo momento. A partire dall’entrata in vigore della riforma Cartabia, non occorrerà più notificare preventivamente il precetto di rilascio né il preavviso di sloggio.

 

Riforma Cartabia: di cosa deve tenere conto il debitore

 

Come abbiamo visto, i tempi di liberazione degli immobili pignorati si faranno, almeno in determinati casi, più celeri. L’aspetto più importante della riforma Cartabia è però un altro e riguarda la possibilità per il debitore di procedere alla vendita diretta della propria casa anche dopo che questa è già stata pignorata.

L’intento è evidentemente quello di evitare le svalutazioni tipiche delle aste immobiliari, che spesso lasciano il debitore con un debito sulle spalle anche dopo aver perso la casa. D’altra parte, abbiamo riscontrato alcune criticità che ci portano a ritenere che il saldo e stralcio con rinuncia agli atti resti almeno per il momento la soluzione più efficace e praticabile nella maggior parte dei casi.

Se ti interessa saperne di più su questo importante aspetto della riforma Cartabia, a fondo pagina troverai i link agli articoli in cui ne abbiamo parlato nel dettaglio.

 

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L’obiettivo è quello di raggiungere un accordo con i creditori convolti nella procedura sulla cifra da saldare per considerare tutti i debiti estinti. Se da un lato i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta, dall’altro avranno la certezza di ricevere subito la cifra pattuita e ci sono quindi ottime probabilità che accettino di trovare un compromesso. Le aste sono infatti molto rischiose anche per loro, perché nessuno è in grado di garantirgli se e quando riceveranno indietro i loro soldi.

Una volta raggiunto l’accordo, non resterà che pagare i creditori per ottenere l’azzeramento di tutti i debiti. Per farlo, il debitore dovrà comunque vendere la casa, ma questa volta con la certezza di risolvere una volta per tutte il problema del debito!

I creditori saranno chiamati a firmare una rinuncia agli atti, con la quale rinunceranno ad avanzare qualsiasi ulteriore pretesa nei suoi confronti, presente e futura. Si tratta di un documento fondamentale, che segna di fatto l’uscita definitiva dall’indebitamento.

 

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Ti interessa saperne di più su questo argomento? Allora leggi anche:

• Riforma Cartabia: cos’è la vendita diretta nelle esecuzioni immobiliari
• Riforma Cartabia: vendita diretta o saldo e stralcio con rinuncia agli atti?
• Come salvare la tua casa dai debiti

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