Riforma Cartabia: vendita diretta o saldo e stralcio con rinuncia agli atti?

Quella introdotta dall’ex ministro della giustizia Marta Cartabia è un’importante riforma che tocca l’intero sistema della giustizia italiana. Se segui il nostro blog, probabilmente sai che la settimana scorsa abbiamo dedicato un articolo al principale cambiamento che verrà introdotto nell’ambito delle esecuzioni immobiliari, ovvero la possibilità per il debitore di procedere alla vendita diretta dell’immobile anche dopo che quest’ultimo è stato pignorato.

Nel post di oggi approfondiremo ulteriormente questo argomento, focalizzandoci in particolare sulle differenze tra la vendita diretta dell’immobile e il saldo e stralcio con rinuncia agli atti. Ci soffermeremo sui principali aspetti che regolano il funzionamento dell’una e dell’altra soluzione per aiutarti a capire meglio quale possa fare al caso tuo se in questo momento ti trovi in difficoltà e temi che la tua casa potrebbe essere presto pignorata e messa all’asta.

Come funziona la vendita diretta dell’immobile dopo la riforma Cartabia

Con l’entrata in vigore della riforma Cartabia, a partire dal 30 giugno 2023 sarà possibile per il debitore procedere alla vendita diretta del proprio immobile anche dopo aver subito il pignoramento. Prima di passare al confronto diretto tra questa nuova possibilità e il saldo e stralcio con rinuncia agli atti, ricapitoliamo brevemente cosa cambierà per chi rischia di perdere la casa all’asta.

Attualmente, un immobile pignorato non può in linea di principio essere venduto nel mercato libero, ma solo tramite asta immobiliare. Il punto è che la vendita all’asta comporta dei rischi in termini di svalutazione dell’immobile, che andrebbero a danneggiare sia il debitore – che in questo caso incasserebbe una cifra inferiore rispetto al valore di mercato della sua casa con l’eventualità di non riuscire nemmeno a saldare tutti i suoi debiti – sia i creditori, che vedrebbero sfumare la possibilità di recuperare la somma di denaro che gli è dovuta.

Con l’introduzione della vendita diretta nelle esecuzioni immobiliari, la riforma Cartabia mira a fornire uno strumento che consenta di evitare tali svalutazioni: il debitore potrà infatti vendere la sua casa privatamente anche a pignoramento ormai avvenuto, questo a patto che l’acquirente offra una cifra pari o superiore al prezzo base d’asta, definito dal perito nominato dal Tribunale.

Saldo e stralcio con rinuncia agli atti o vendita diretta dell’immobile?

Quanto previsto dalla riforma Cartabia lascia però sorgere alcuni interrogativi che riguardano la messa in pratica di questa soluzione. Nei prossimi paragrafi opereremo un confronto tra vendita diretta dell’immobile e saldo e stralcio con rinuncia agli atti. Lo scopo è quello di comprendere le differenze e capire quale sia la soluzione più adatta al tuo caso specifico.

L’azzeramento del debito

Il primo aspetto, che dal punto di vista del debitore è anche il più importante, riguarda l’azzeramento del debito. Se il ricavato della vendita dell’immobile non dovesse bastare a saldare tutti i debiti dell’ex proprietario dell’immobile, la parte residua continuerebbe infatti a pesare sulle sue spalle e questo pur avendo perso la casa!

Questo grosso problema si verifica spesso quando l’immobile viene venduto all’asta in quanto, come abbiamo visto, tendono a innescarsi dei meccanismi di svalutazione che spingono il prezzo al ribasso. In base a quanto previsto dalla riforma Cartabia, l’offerta d’acquisto presentata nell’ambito della vendita diretta deve ammontare almeno al prezzo base d’asta. Se però la cifra offerta dal compratore non dovesse comunque bastare a saldare tutti i debiti, l’ex proprietario di casa si ritroverebbe ancora con un debito residuo.

Vero è che, con la vendita diretta, il debitore ha quantomeno la possibilità di conoscere prima il prezzo a cui la sua casa verrà venduta e di sapere se la vendita gli permetterà di estinguere la totalità dei suoi debiti oppure no.

Ciò premesso, la differenza tra vendita diretta e saldo e stralcio con rinuncia agli atti sta nel fatto che quest’ultimo mira non solo a evitare svalutazioni eccessive, ma anche e soprattutto ad azzerare tutti i debiti degli ex proprietari. Entrando in trattativa diretta con i creditori, si cerca infatti un accordo sulla cifra da saldare per considerare il debito estinto. Se da un lato questo significa che i creditori dovranno probabilmente accontentarsi di ricevere meno di quanto gli spetta, dall’altro c’è da dire che ci sono ottime probabilità che accettino un compromesso di questo tipo: le aste sono infatti molto rischiose anche per loro, perché nessuno è in grado di garantirgli se e quando riceveranno indietro i loro soldi. Con la soluzione della rinuncia agli atti hanno invece la certezza di ricevere subito la somma pattuita.

Riassumendo, se con la vendita diretta dell’immobile l’azzeramento del debito non è cosa scontata, l’ottenimento della rinuncia agli atti garantisce al debitore l’opportunità di poter cominciare una nuova vita senza debiti.

Il problema di trovare un acquirente in tempi brevi

Dal momento in cui l’immobile viene pignorato, il tempo a disposizione del debitore per procedere alla vendita diretta è limitato. L’offerta d’acquisto deve essere infatti presentata al Tribunale competente almeno dieci giorni prima dell’udienza di vendita e riuscire a trovare un compratore in tempi così brevi è in molti casi una cosa tutt’altro che scontata.

Optando per il saldo e stralcio con rinuncia agli atti questo problema non si pone, almeno non se il debitore si rivolge a dei professionisti specializzati nella risoluzione di casi di questo tipo. Noi di Case Italia ci focalizziamo da sempre su questo tipo di problematiche, siamo pronti a intervenire in modo tempestivo per trovare un accordo con i creditori e acquistiamo direttamente l’immobile in modo da azzerare il debito prima che venga aggiudicato all’asta.

Il compratore sarà disposto a offrire almeno il prezzo base?

Come abbiamo visto poco fa, affinché il debitore possa procedere alla vendita diretta dell’immobile, dovrà trovare un compratore disposto a offrire almeno il prezzo base determinato dal perito del Tribunale. C’è però un problema: chi partecipa a un’asta immobiliare può offrire fino al venticinque percento in meno, in quanto l’offerta minima presentabile dai potenziali acquirenti può essere inferiore di un quarto rispetto al prezzo base.

Da qui, viene da chiedersi se all’acquirente non convenga piuttosto lasciare che l’immobile vada all’asta e parteciparvi per cercare di acquistarlo a un prezzo inferiore.

Il saldo e stralcio con rinuncia agli atti prevede invece una trattativa diretta con i creditori che porti a evitare l’asta e azzerare contemporaneamente il debito. Noi di Case Italia ci incarichiamo di portare avanti la trattativa per trovare un’intesa con i creditori e rilevare l’immobile. Partiamo dunque da un presupposto diverso, in cui non viene considerata l’opportunità di aggiudicarsi l’immobile in asta a un prezzo più basso.

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Noi di Case Italia ci occupiamo di risolvere il problema del debito nel nostro paese. Abbiamo già aiutato tantissime persone e tantissime famiglie a evitare la (s)vendita all’asta della loro casa e a ottenere la rinuncia agli atti.

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