Piano di ammortamento: la chiave per un mutuo su misura

Quando si valuta un finanziamento per acquistare un immobile, conoscere a fondo il piano di ammortamento proposto dalla banca è un passo fondamentale. Questo dettaglio stabilisce non solo le modalità di rimborso del capitale, ma anche il calcolo della quota interessi che accompagnerà ogni rata. In Italia, il piano di ammortamento più comune è quello alla francese, caratterizzato da rate costanti, ma esistono anche alternative meno conosciute, ciascuna con specifiche peculiarità. Per orientarsi nella scelta del finanziamento più adatto, è utile confrontare diverse opzioni e individuare quella più in linea con le proprie necessità.

Cosa sapere e come funziona

Quando si parla di piano di ammortamento del mutuo, ci si riferisce al programma dettagliato che regola il rimborso del finanziamento concesso dalla banca. Questo strumento stabilisce le modalità di restituzione del capitale ricevuto e il pagamento degli interessi maturati. In sintesi, il piano di ammortamento definisce:

• l’importo e la scadenza entro cui deve essere rimborsato il debito;
• la periodicità delle rate, che possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali;
• la composizione di ogni rata, distinguendo tra quota capitale e quota interessi;
• il debito residuo, ovvero l’importo ancora da restituire alla banca.

Il piano di ammortamento è regolato dal Codice Civile (articoli 1813 e seguenti) e viene calcolato in base a tre elementi principali:

• l’importo richiesto come finanziamento;
• la durata del mutuo, ovvero il periodo concordato per il rimborso;
• il tasso d’interesse, fisso o variabile.

Ciascuna rata è composta dalla quota capitale, che riduce progressivamente il debito residuo e dalla quota interessi, che è invece calcolata in base al tasso applicato e al capitale residuo.

La tipologia di piano scelto influisce sia sulla periodicità di pagamento che sulla distribuzione di capitale e interessi nel tempo. Ad esempio, alcuni piani prevedono interessi inizialmente più alti, che si riducono progressivamente a favore della quota capitale; invece, altri offrono rate decrescenti, con una quota capitale costante e una quota interessi che diminuisce nel tempo.

Tra le diverse opzioni disponibili, le più comuni in Italia sono:

1. Piano di ammortamento alla francese: caratterizzato da rate costanti, con una quota interessi maggiore all’inizio che si riduce progressivamente a discapito della quota capitale che va aumentando (mantenendo il valore della rata complessiva costante nel tempo).
2. Piano di ammortamento all’italiana: prevede una quota capitale costante e una quota interessi decrescente, generando rate complessive via via più basse.
3. Piano di ammortamento libero: consente maggiore flessibilità, permettendo di decidere quanto versare di capitale o interessi entro i limiti stabiliti dalla banca.

Un’altra opzione, meno diffusa in Italia, è il piano di ammortamento americano, in cui la rata include solo gli interessi, mentre il capitale viene rimborsato tramite un piano di investimento parallelo.

In alcune situazioni, come quando l’immobile non è ancora abitabile, è possibile attivare un preammortamento. Durante questo periodo, si pagano solo gli interessi, senza ridurre il capitale. Questa opzione è regolamentata dal Decreto Ministeriale 174/2020 e può essere utile per chi ha bisogno di maggiore flessibilità iniziale.
 

Calcolo degli interessi nei diversi piani di ammortamento

Il calcolo degli interessi varia a seconda del tipo di piano di ammortamento scelto. Ogni modalità prevede un diverso approccio alla distribuzione degli interessi e al rimborso del capitale, influenzando l’andamento delle rate nel tempo. Ecco come funzionano le tre tipologie principali.

1. Piano di ammortamento francese: rate costanti

Il piano di ammortamento alla francese è il più diffuso in Italia. Si distingue per le rate costanti durante tutta la durata del mutuo, suddivise in:

• Quota interessi: decresce progressivamente nel tempo.
• Quota capitale: cresce man mano che il debito viene restituito.

Questa configurazione è particolarmente apprezzata perché consente una pianificazione stabile del budget familiare, dato che l’importo della rata non varia. Ad esempio, per un mutuo da 100.000 euro a tasso fisso del 3% con durata di 20 anni, la rata mensile sarebbe di circa 554 euro, costante per l’intero periodo.

Se si opta per un tasso variabile, la rata rimane costante all’interno dei periodi di aggiornamento del tasso d’interesse (mensili, trimestrali o annuali).

2. Piano di ammortamento italiano: rate decrescenti

Nel piano di ammortamento all’italiana, la quota capitale è costante, mentre la quota interessi diminuisce nel tempo. Questo significa che le rate sono inizialmente più alte, ma calano progressivamente, rendendo il mutuo meno impegnativo man mano che si riduce il debito residuo.

Ad esempio, per un mutuo da 100.000 euro con tasso fisso del 3% e durata di 20 anni:

• La prima rata sarà di circa 665 euro, composta da 416 euro di capitale e 250 euro di interessi.
• L’ultima rata sarà di circa 418 euro, quasi interamente composta da capitale, poiché la quota interessi si sarà ridotta.

Anche con un tasso variabile, l’andamento delle rate segue lo stesso principio, variando nei periodi di aggiornamento.

3. Piano di ammortamento libero: massima flessibilità

Il piano di ammortamento libero offre maggiore libertà al mutuatario, permettendo di decidere:

• Quanto versare periodicamente di interessi.
• Quando rimborsare il capitale residuo.

Tuttavia, questa flessibilità è soggetta a vincoli definiti dalla banca, come:

• Termine massimo per la restituzione del capitale.
• Vincoli temporali per il pagamento degli interessi.

Ad esempio, per un mutuo a tasso fisso del 3%, da 100.000 euro e con durata di 20 anni, il mutuatario potrebbe decidere di versare mensilmente 250 euro di interessi e una quota variabile di capitale, purché rispetti le scadenze stabilite dall’istituto di credito.

Questa soluzione è ideale per chi dispone di entrate variabili, garantendo la possibilità di adattare i pagamenti alle proprie esigenze.
 

Come scegliere il piano di ammortamento ideale 

Stabilite le caratteristiche dei principali piani di ammortamento, la domanda cruciale è: come si determina quello più adatto? In genere, il piano di ammortamento viene proposto dalla banca o da un consulente finanziario, basandosi su diversi fattori, tra cui:

• Importo del mutuo: il capitale finanziato influenza l’andamento delle rate e degli interessi.
• Durata del finanziamento: periodi più lunghi comportano rate più leggere ma un maggiore costo complessivo degli interessi.
• Situazione reddituale del richiedente: lavoratori dipendenti, con entrate stabili, potrebbero optare per un piano più rigido rispetto agli autonomi con redditi variabili.
• Esigenze personali: preferenze legate alla gestione delle rate, come la necessità di rate costanti o decrescenti, giocano un ruolo importante.

Le esigenze legate agli interessi rappresentano un elemento determinante nella scelta del piano. Ecco come variano in base alla tipologia:

• Piano francese: con una quota interessi decrescente e una quota capitale crescente, garantisce un impatto moderato degli interessi sul totale del mutuo.
• Piano italiano: la quota capitale costante e quella degli interessi decrescente riducono progressivamente il peso complessivo degli interessi, rendendo le rate meno gravose nel tempo.
• Piano libero: il peso degli interessi dipende dalle modalità di rimborso scelte dal mutuatario, rendendolo più flessibile ma anche meno prevedibile.

Per i mutui destinati ad attività commerciali, il piano di ammortamento può essere personalizzato sulla base dei profitti attesi dall’impresa. Allo stesso modo, per finanziamenti erogati da enti diversi dalle banche, come i mutui INPS, è necessario verificare i dettagli con l’ente erogante, poiché i criteri possono variare.

In sintesi, le opzioni principali possono essere così riassunte:

• Piano francese: ideale per chi desidera rate costanti e maggiore stabilità finanziaria.
• Piano italiano: adatto a chi punta a ridurre gradualmente il peso economico del mutuo.
• Piano libero: perfetto per chi ha entrate variabili o necessita di massima flessibilità.

La scelta richiede un’attenta valutazione, ed è sempre consigliabile affidarsi a consulenti esperti per individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.
 

Ma quando non riesci più a pagare il mutuo?

Non riesci più a pagare il mutuo e ti trovi tra coloro che rischiano di vedersi la casa pignorata? Se ci segui, ne sei già al corrente, ma è importante sapere che prima o poi, una casa pignorata finisce per andare all’asta. Durante le aste immobiliari, le case spesso non vengono vendute, ma svendute a un prezzo molto inferiore al loro valore di mercato.

Tutto ciò si traduce in una perdita per gli ex proprietari, che possono trovarsi ancora pesantemente indebitati nonostante la perdita della casa. Se il ricavato dell'asta non copre tutti i debiti, la parte mancante, detta anche debito residuo, continua a gravare sulle loro spalle anche dopo la vendita all'asta.
 

La soluzione che azzera il debito?
Saldo e stralcio con rinuncia agli atti

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