Il pignoramento è un atto con cui si dà inizio al processo di esecuzione forzata nei confronti dei beni del debitore e ha inizio tramite la notifica dell’atto di pignoramento.
Il pignoramento non è necessario, secondo l’ordinamento giuridico italiano, nel caso l’oggetto dell’espropriazione siano cose soggette a pegno a ipoteca (art. 491 e 502 cpc). In questi casi si ritengono già acquisiti da parte del creditore gli effetti propri del pignoramento ed è già possibile depositare l’istanza di vendita e l’assegnazione dopo la notifica del precetto.
Il pignoramento ha una funzione molto chiara e precisa: la sua ratio è quella di vincolare determinati e specifici beni del debitore al soddisfacimento del diritto di credito che il creditore vanta nei suoi confronti. Questo vale sia nel caso sia creditore procedente (che dà il via al pignoramento), sia che si tratti di qualsiasi creditore che intervenga in seguito nel processo esecutivo, nonostante non sia stato lui ad iniziarlo.
Il pignoramento è un vincolo giuridico che riguarda il valore di scambio dei beni, non il loro utilizzo.
Il debitore infatti può continuare a disporre dei beni pignorati materialmente, ma non deve tenere comportamenti che possano generare la sottrazione, la distruzione o il deterioramento dei beni dei quali dispone.
Il pignoramento contiene l’intimazione dell’ufficiale giudiziario al debitore di non sottrarre i beni pignorati e i loro frutti alla garanzia del credito (comma 1. Art. 492 cpc).
Per tale motivo gli atti che hanno ad oggetto la vendita o un’altra posizione giuridica dei beni espropriati nei confronti del creditore procedente saranno inefficaci.
Il pignoramento (e non il precetto) è un atto dell’ufficiale giudiziario, predisposto quando il creditore ha provveduto a notificare al debitore il titolo esecutivo e il precetto.
La notifica del pignoramento dev’essere fatta entro 90 giorni da quando è stata fatta la notifica di precetto (comma 1. Art 481 cpc). L’ufficiale giudiziario deve indicare con precisione il credito per il quale si procede e quali beni si intenda pignorare.
Il pignoramento deve obbligatoriamente contenere l’invito rivolto al debitore a dichiarare la propria residenza o il domicilio; inoltre il debitore ha la facoltà di chiedere al giudice dell’esecuzione competente la sostituzione dei beni e dei crediti pignorati con un’equivalente somma di denaro.
Tale somma di denaro dev’essere uguale al credito dovuto dal debitore al creditore procedente a ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi, delle spese e anche dei costi di esecuzione.
La richiesta di sostituzione dev’essere depositata nella cancelleria prima che il giudice disponga la vendita o l’assegnazione. Se così non fosse la richiesta è inammissibile.
Inoltre è necessario che la richiesta venga fatta insieme al versamento di un importo pari a 1/5 dell’intera somma, a titolo di garanzia (comma 3. Art. 492 cpc).
Analizziamo ora la tipologia di pignoramento che interessa a noi: il pignoramento immobiliare.
Il pignoramento immobiliare si ha in presenza di beni immobili intestati o cointestati al debitore. Tramite una ricerca presso gli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio è possibile rinvenire l’esistenza di immobili pignorabili e scoprire allo stesso tempo se esistono altri pignoramenti o eventi pregiudizievoli su quel bene.
Tale procedura è quella che garantisce maggior possibilità di successo per il creditore, anche se presenta svantaggi in termini di tempi (lunghi) e costi (elevati).
La procedura solitamente dura 4 o 5 anni e questo metodo è utilizzato soprattutto dalle pubbliche amministrazioni per recuperare crediti di valore elevato.
La novità che riguarda il pignoramento immobiliare sono entrate in vigore a dicembre 2019.
In seguito a questa riforma della giustizia il debitore avrà finalmente la possibilità di vendere la sua casa pignorata, senza incorrere nel rischio di svalutazione; i creditori non potranno imporgli di mettere l’immobile all’asta.
La situazione attuale non consente al debitore di decidere della sua casa. Nel caso venga pignorata il delegato alla vendita nominato dal Tribunale stabilisce il prezzo base d’asta e l’immobile è venduto al miglior offerente.
In seguito alla riforma della Giustizia invece il debitore avrà la facoltà di occuparsi personalmente della vendita del suo immobile e il ricavato andrà ai creditori, e nel caso avanzi del capitale, i soldi rimarranno al debitore stesso.
Il debitore potrà accordarsi con un acquirente e in seguito presentare l’offerta di acquisto al Giudice.
In concreto cosa cambia con questa riforma della Giustizia? Vediamolo per punti:
La rinuncia agli atti è una fattispecie giuridica disciplinata dall’ art. 306 del codice di procedura civile.
L’ipoteca è un diritto reale di godimento sui beni immobili che fornisce una garanzia per un determinato credito, attribuendo a chi ne è titolare il diritto di soddisfare questo credito, rivalendosi su una cosa altrui.
Il giudice è il soggetto giudicante del processo penale, civile o amministrativo. Nessun soggetto può essere giudice in una causa propria: l’imparzialità sarebbe impossibile per quanto riguarda i fatti che lo riguardano direttamente.
Alla prima seduta d’asta il “prezzo base” è l’importo che il giudice, aiutato dal perito e dalle parti, ha stabilito per quell’immobile, in quella determinata procedura.
Il Custode Giudiziario è quel professionista che in seguito ad un pignoramento viene incaricato dal Magistrato per custodire, conservare e amministrare l’immobile pignorato.
Il Giudice dell’Esecuzione può delegare la vendita di beni immobili a un professionista, il delegato alla vendita. Tale delegato alla vendita può essere un notaio, un commercialista o un avvocato, iscritto ad un apposito elenco che viene redatto dal Presidente del Tribunale.
Lo stralcio immobiliare consiste in una prassi di esecuzione immobiliare che permette al debitore e al creditore di trovare un accordo per saldare una particolare situazione debitoria evitando nei fatti che l’immobile di riferimento venga prima pignorato e successivamente venduto all’ asta.
La perizia di un immobile consiste in un esame tecnico ed economico, ad opera di un perito esperto, in qualità di geometra, architetto o ingegnere, allo scopo di determinarne e certificarne il valore di mercato.
Durante una procedura d’asta l’offerta minima, prevista per legge, rappresenta quell’ offerta più bassa di ¼ del prezzo base.
Il tribunale indica sia la sede fisica in cui avviene l’amministrazione della giustizia sia l’ autorità giurisdizionale che amministra la giustizia civile e penale.
Il rischio di svalutazione di un immobile che sta per essere venduto all’asta consiste nella possibilità che il bene pignorato possa essere venduto ad un prezzo di gran lunga inferiore al suo reale valore.
L’udienza è l’attività processuale che si svolge dinnanzi ad un giudice e che corrisponde al dibattimento penale o civile.
Un’asta giudiziaria è un procedimento con cui un bene viene sottoposto a vendita forzata, a causa dei debiti che il proprietario non è in condizioni di onorare, allo scopo di assicurare al creditore la restituzione di quanto gli spetta.
Si stabilisce un contratto di affitto quando un soggetto, denominato locatore, concede il godimento di un bene mobile o immobile ad un secondo soggetto, detto locatario.
L’art. 812 del cc distingue e categorizza beni mobili e beni immobili. Tale distinzione è fondamentale. I beni immobili sono il suolo, le sorgenti, i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo in maniera transitoria, e in genere tutto quello che è naturalmente o in modo artificiale incorporato al suolo. Sono considerati immobili i mulini. I bagni e gli altri edifici galleggianti, quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo definitivo per il loro utilizzo. Tutti gli altri beni sono considerati mobili.
L’ usufrutto è disciplinato dall’art. 981 del codice civile ed è un diritto reale di godimento che assicura ad un soggetto (l’usufruttuario) il diritto di utilizzare e godere di un bene che è di proprietà altrui. Tale istituto era conosciuto già giuristi dell’antica Roma.
L’atto di precetto è un’intimazione di pagamento che deve precedere in modo obbligatorio l’inizio dell’esecuzione forzata e che viene fatta in forza di un titolo esecutivo.
Con il termine catasto viene indicato, in senso generale, qualsiasi tipo di rilevamento periodico di beni appartenenti alla stessa categoria fornito di una mappa e di un registro.
Il condominio esprime un diritto di comproprietà dei condomini sulle parti o degli edifici composti da più unità immobiliari.
Le spese condominiali, a carico di ciascun condomino, riguardano i costi di manutenzione e di godimento dei beni in comune presenti in un condominio. Il pagamento di tali spese risulta essere obbligatorio per legge.
Il valore di mercato sta ad indicare il valore stimato, espresso in denaro, di un bene che viene a determinarsi dall’incontro fra domanda e offerta nel mercato in cui è collocato il bene.
Il tasso di rendimento di un immobile indica la capacità di un investimento immobiliare di produrre un profitto.
Il fondo immobiliare è uno strumento finanziario che investe non meno dei due terzi del proprio patrimonio in beni immobiliari.
La residenza è il luogo di abitazione di una persona registrato formalmente presso l'anagrafe del comune. Si distingue dal domicilio che indica invece una dimora in cui ci si stabilisce occasionalmente per affari e interessi.
L’accollo del mutuo è una dichiarazione, attraverso cui un soggetto acquisisce l’obbligo di rimborso nei confronti della banca creditrice di un mutuo già avviato, ai fini dell’acquisto di un immobile.
I crediti deteriorati delle banche in inglese prendono il nome di Non Performing Loans (NPL); tali crediti sono dei prestiti la cui riscossione è considerata a rischio dal punto di vista di vari profili.
Il debito consiste in un bene o in una somma di denaro che un debitore deve restituire ad un creditore in un certo periodo di tempo rispettando determinate condizioni.
In diritto, il debitore è il soggetto passivo del rapporto obbligatorio, che è tenuto all’adempimento di una o più prestazioni in favore di un soggetto attivo, detto creditore.
La legge che disciplina la “composizione della crisi da sovraindebitamento” (n. 3 del 2012) prevede la possibilità per i consumatori in difficoltà di rivedere i loro debiti nei confronti dei creditori, basandosi sul Piano del consumatore, ovvero un piano di ristrutturazione del debito che considera la situazione particolare di ogni singolo debitore. Tuttavia questa procedura non è sempre possibile.
La crisi di sovraindebitamento si verifica quando un debitore si trova in uno stato permanente di squilibrio tra debiti e patrimonio, tale per cui si delinea una impossibilità di far fronte al pagamento dei debiti.
Dal latino creditor, “credere, affidare, prestare”. È il soggetto che è in credito e quindi ha il diritto di riscuotere una somma o di ricevere una prestazione da un’altra persona (il debitore).
La fideiussione è disciplinata dagli art. 1936 e seguenti del Codice Civile, ed è il contratto con il quale un soggetto, il fideiussore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui, obbligandosi personalmente verso il creditore.
Il legislatore stabilisce il principio della par condicio creditorum, in base a cui i creditori hanno uguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore. Nonostante questo alcuni crediti privilegiati godono di una tutela maggiore e nel momento in cui si hanno più creditori (concorso tra creditori) devono essere soddisfatti prima rispetto ad altri.
Un decreto è un atto deliberativo o ordinatorio emanato da un’autorità amministrativa o giudiziaria.
Lo sfratto è un procedimento speciale, disciplinato dagli artt. 657-669 c.p.c, con cui il giudice intima al locatario di lasciare un immobile e di riconsegnarlo al proprietario.
Il patrimonio indica la ricchezza, rappresentata dall’ insieme dei beni mobili e/o immobili, che un soggetto possiede in un determinato istante.
L’usura è un reato che avviene quando si concedono prestiti ad interessi superiori ai limiti concessi dalla legge.
I prestiti subprime sono una tipologia di prestiti concessa a soggetti poco attendibili dal punto di vista creditizio.
Il contratto di compravendita è disciplinato dall'art. 1470 ed è quello tramite cui una parte (il venditore o l’alienante), trasferisce la proprietà di un bene o di un altro diritto ad un’altra parte (compratore o acquirente). Quest’ultima parte si obbliga a pagare un corrispettivo, definito prezzo.
L’avviso di vendita è un documento redatto dal delegato alla vendita, appositamente incaricato dal Giudice, che pubblicizza la vendita all’asta di un immobile pignorato.
Il decreto di trasferimento è un atto pubblico emanato dal Giudice dell’Esecuzione che attesta il trasferimento di proprietà del bene oggetto di esecuzione dall’ esecutato all’ aggiudicatario dell’asta.
UTP (Unlikely To Pay) è un termine che si riferisce alle inadempienze probabili da parte dei debitori nei confronti delle banche, che hanno prestato loro del denaro. Nel concreto gli UTP sono dei crediti per i quali è improbabile che le banche vedano un rimborso siccome i creditori hanno dimostrato una certa difficoltà nel pagare rate e interessi previsti.
Il perito è un individuo, esperto in un determinato campo tecnico, scientifico o artistico che è in grado di fornire, grazie alle sue competenze specialistiche, valutazioni e giudizi tecnici fondati e attendibili.
Si definisce espropriazione forzata il processo esecutivo di natura coattiva diretto a sottrarre al debitore determinati beni del suo patrimonio per venderli ai pubblici incanti. Il ricavato è finalizzato a soddisfare le ragioni del creditore procedente.